雖然也算一家頗具實力的房企，但綠城房地產(chǎn)集團有限公司(以下簡稱綠城)，絕對沒有想到的是，2011年，市場對它的關(guān)注遠遠超過了包括龍頭老大萬科在內(nèi)的任何一家房地產(chǎn)公司。尤其是下半年以來，從“海航收購門”、“信托門”到而今的“被破產(chǎn)”、“馬云援手”，綠城一直無法逃脫公眾質(zhì)疑的目光。
綠城會不會是調(diào)控中首個倒下的大型房企？綠城已經(jīng)開始降價自救。11月5日，綠城集團旗下的三大樓盤西溪誠園、明月江南和翡翠城，組織了一場阿里巴巴專屬看房活動。南都記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位了解此次團購活動的人士獲悉，總共有100余位阿里巴巴員工，參與了看房活動，折扣為9.2折。而當晚8點多，綠城房產(chǎn)官方微博突然公布：繼阿里巴巴員工團購之后，綠城的老業(yè)主在指定的三個樓盤購房，也可以享受到9.2折優(yōu)惠。
馬云的“援手”
“有約60人是坐大巴來的，還有些是自駕車來的，這100多人均是阿里巴巴的員工，有些還是阿里巴巴的中高層?！鄙鲜隽私獯舜螆F購的人士向南都記者表示。
據(jù)悉，阿里巴巴此次團購綠城樓盤活動的消息，幾天前已經(jīng)在其公司內(nèi)部郵件發(fā)布。郵件的內(nèi)容很簡單：即日起至2011年11月15日，有意購買綠城房子的阿里巴巴員工，可享受綠城員工內(nèi)部折扣(目前是9.2折)，且還能享受額外團購折扣，活動僅限于綠城集團旗下三大樓盤：綠城·西溪誠園、綠城·明月江南和翡翠城。
阿里巴巴集團副總裁陶然亦向媒體證實了該郵件的真實性。事實上，早在11月2日，綠城傳出“被破產(chǎn)”消息后第二天，綠城董事長宋衛(wèi)平在接受杭州當?shù)孛襟w采訪時即已透露，“馬云已號召阿里巴巴的弟兄們，買入綠城的住宅”，并稱“雙方的具體要求還在談”。
緣何雙方會有如此合作？據(jù)悉，宋衛(wèi)平與馬云私交匪淺，衛(wèi)平和馬云的祖籍同為浙江嵊州，今年4月，兩人還一起回老家祭祖，并接受了當?shù)仡I(lǐng)導的會見。有消息稱，宋衛(wèi)平還是馬云私人會所江南會的創(chuàng)始會員(據(jù)傳創(chuàng)始會員共有8人，還包括丁磊、郭廣昌、馮根生等)。
而今，阿里巴巴團購綠城樓盤的活動已經(jīng)展開，不僅如此，阿里巴巴集團還向員工推出30億元“ihome”無息置業(yè)貸款計劃。工作滿3年且首次置業(yè)的阿里巴巴員工，可享受集團提供的30萬元無息貸款。
不過在昨日的采訪中，綠城和阿里巴巴的人士均向南都記者否認了“援手”的說法。“不存在出手救助綠城，只是馬云此前向綠城表示，自己公司員工想買綠城的房子。”綠城人士如此回應。而阿里巴巴內(nèi)部人士則表示：“團購綠城的樓盤確實是事實，但其實我們集團內(nèi)部一直就有組織員工團購各大樓盤的活動?！?/p>
但無論如何，如果此次團購的阿里巴巴百余員工均購買了綠城樓盤，假設(shè)三個樓盤的意向購房者數(shù)量均為33人，購買戶型面積均以100平方米進行計算，按照三個樓盤目前的銷售價格，綠城·西溪誠園、綠城·明月江南和翡翠城的銷售金額，分別為1.188億元、1.023億元和0.6138億元。這意味著，綠城有望回籠2.8248億元資金，接近3億元。
綠城降價自救
“綠城集團即使沒有馬云援助，也能度過危機，因為政府和銀行金融機構(gòu)及買了房的業(yè)主都不希望綠城集團垮掉，否則大家都沒好日子過?！敝袊康禺a(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓向南都記者表示，“即使綠城集團真有資金鏈破裂，肯定會先自救。再不行，才會有政府和金融機構(gòu)聯(lián)合出手。最后才是大家希望的大幅度降價銷售，好保命。顯然綠城集團自救可以度過危機，馬云的援助并不起決定性作用?！?/p>
事實上，這個時間準備伸出援手、大買綠城房子的還不止阿里巴巴一家。宋衛(wèi)平在11月2日接受媒體采訪時承認“沒有特別安排，但團購確實有一些”。據(jù)了解，杭州本土一家大型電子產(chǎn)品制造企業(yè)也正就相關(guān)團購意向與綠城接觸。上述了解此次團購的人士亦透露，綠城也正在同時與浙江幾家公司洽談員工優(yōu)惠團購。
不僅僅是團購降價，綠城降價的方案還推廣到了老業(yè)主。11月5日晚，綠城官方微博公布：目前公司對有意向團購綠城的阿里巴巴員工，在杭州翡翠城、西溪誠園、明月江南進行限時感恩回饋，阿里員工團購可享受綠城員工優(yōu)惠價。而對于公司一向珍惜、感恩的綠城老業(yè)主，公司現(xiàn)亦決定，凡有意在上述樓盤中再置業(yè)者，若于11月30日前實行團購，同樣享受綠城員工待遇。
對一直注重建筑品質(zhì)、價位高企的綠城而言，9.2折已經(jīng)是非常大幅的降價。綠城房地產(chǎn)集團有限公司執(zhí)行總經(jīng)理傅林江就表示，今后的重點是做好銷售，會以一定方式進行一定程度的降價，如先照顧老客戶，或由老客戶介紹的新客戶，但優(yōu)惠幅度僅在3-5個點，受成本限制，不可能大幅度降價，綠城利潤只有9個點。
除降價自救外，綠城也已開始項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。據(jù)綠城10月的公司通訊顯示，9月15日，綠城集團的附屬公司綠城房地產(chǎn)集團有限公司向天津安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)協(xié)議轉(zhuǎn)讓了溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為人民幣3000萬元。
宋衛(wèi)平的第三個選擇
綠城董事長宋衛(wèi)平曾經(jīng)公布過未來的三個選擇：首先，努力做銷售，把房子賣出去；第二，騰挪掉幾個項目；第三，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價格降到底，所有的房子都賣完，以后就不再做房地產(chǎn)了。在上述考慮中，降價是最后的手段，在諸多業(yè)內(nèi)人士看來，這也將是宋衛(wèi)平退出地產(chǎn)界的前兆。
問題是，綠城的利潤是不是真的只有9個點？按照綠城執(zhí)行總經(jīng)理傅林江的說法，向團購客戶和老業(yè)主給出9.2折，就意味著綠城已經(jīng)把價格降到只有一個點利潤的地步，這已經(jīng)是綠城降價的極限？
綠城的開發(fā)成本究竟有多高？綠城的房產(chǎn)品以高端、品質(zhì)著稱。這也注定了綠城的房子，非一般的剛需改善型購房者所能承受。據(jù)《上海證券報》的數(shù)據(jù)，截至2011年9月，綠城土地樓板價的成本高居所有大型房企之首，樓板價平均超過5000元/平方米，加上綠城一向要求高品質(zhì)，其建安成本近萬元。綠城所有項目成本價近1 .7萬元/平方米，低于此價則將毫無利潤。
為何綠城的開發(fā)模式成本高到如此？“綠城集團的開發(fā)模式顯然并不是快速銷售快速回收資金的定單式開發(fā)模式，或高回報低投入的抵押式開發(fā)模式，更不是被動管理的模式，而是主動管理的模式。”中國房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長謝逸楓表示，“綠城集團主要采取中國房地產(chǎn)項目資本金運作模式，簡單說就是借雞下蛋的項目運作模式去開發(fā)房地產(chǎn)項目。因此，調(diào)控雖嚴厲，卻很難讓開發(fā)商大規(guī)模大幅度降價，只需要銷售一個樓盤一期中的部分房源，開發(fā)商項目的自有資金和流動資金根本不存在緊張。而前期的工程墊資款和工程款及銀行貸款等其他款，基本等項目結(jié)案時才支付。因此，綠城集團難以大幅度降價的秘密就在此?！?/p>
但謝逸楓并不認為綠城有破產(chǎn)的風險。在他看來，雖說綠城集團下屬部分項目銷售下滑，甚至負債率和庫存上升及銷售業(yè)績及利潤近期下降，但是綠城集團完全可以從股市和信托及海外等融資，在短時間內(nèi)快速籌備“糧草”，不存在資金鏈破裂的危險。再者是綠城集團樓盤也有銷售比較良好的，“只要銷售部分房源，回收部分項目資金，也可以作為緩解資金緊張的局面。甚至還可以通過房產(chǎn)抵押給銀行和向同行拆借及銀行貸款等方式，籌到大量的資金，怎么會因資金問題而申請破產(chǎn)呢？”(李乾韜)
